Bei einem Praxismietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, sodass die besonderen Schutzvorschriften für Mieter von Wohnraum keine Anwendung finden. Der Mietvertrag muss daher gerade nicht schriftlich geschlossen werden, dennoch empfiehlt es sich. Es müssen alle Vertragsparteien unterschreiben, also alle Gesellschafter bei Berufsausübungsgemeinschaften. Vertretung ist aber möglich. In der Praxis haben sich befristete Mietverträge bewährt, da – anders als in unbefristeten Mietverträgen – über die Vertragslaufzeit die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.
Aufgrund von vielen Sonderregelungen, die das Arztrecht beinhaltet, sollte von sogenannten Formularmietverträgen Abstand genommen werden und speziell für den Einzelfall ein Mietvertrag gefertigt werden.
Der Praxismietvertrag
| Geeignetheit der Praxisräume | In den Mietvertrag sollte eine Zusicherung für die Eignung der Mieträume für die Ausübung der ärztlichen Tätigkeit aufgenommen werden und dass diese auch den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechen. |
| Verlängerungsklausel | Um zu vermeiden, dass bei Ablauf der Mindestvertragslaufzeit das Mietverhältnis automatisch beendet ist, sollte man eine Verlängerungsoption vereinbaren, ohne dass diese ausdrücklich erklärt werden muss. “Sollte das Mietverhältnis nach Ablauf von … Jahren von keiner der Parteien gekündigt werden, verlängert es sich automatisch um …”. Hier bietet sich auch eine einseitige Option zugunsten des Mieters an, um den Standort nicht zu verlieren. Je besser der Standort ist, je eher sollte eine solche Option vereinbart werden. |
| Vertragsstrafe | Sind die Praxisräume zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht bezugsfertig, empfiehlt es sich, eine Vertragsstrafe mit aufzunehmen. |
| Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten | Von selbst versteht sich eigentlich, die Höhe des Mietzinses und die der Betriebs- und Nebenkosten festzulegen. Aufgrund dessen, dass der Mietvertrag über eine längere Dauer abgeschlossen wird, sollte eine sogenannte Wertsicherungsklausel vereinbart werden, also eine objektive Bemessungsgrundlage über die Entwicklung des Mietzinses. Diese kann sich z.B. am örtlichen Mietspiegel orientieren. Eine Erhöhung sollte auch immer von einer ausdrücklichen Erklärung des Vermieters abhängig gemacht werden. Es ist auch möglich, eine Staffelung des Mietzinses zu vereinbaren, wobei sich die Miete in gewissen Abständen automatisch erhöht. Diese ist jedoch nicht an den Verbraucherpreisindex gebunden. Die Nebenkosten sind genauestens festzulegen. In der Regel ist eine jährliche Abrechnung vorzunehmen, in die der Mieter Einsicht hat. |
| Sicherheitsleistung | Oft wird bei Abschluss des Mietvertrags auch eine Sicherheit verlangt. Sinnvoll ist hier eine Bankbürgschaft, d.h. bei einer Bank wird ein Treuhandkonto eingerichtet. |
| Ausweitungsregelung | Es empfiehlt sich auch, in den Mietvertrag eine Regelung mit aufzunehmen, dass zu einem späteren Zeitpunkt die Möglichkeit besteht, die Praxis auszuweiten. Dies kann sowohl durch eine Tätigkeitserweiterung als auch durch eine Kooperation mit anderen Ärzten oder eine mögliche Untervermietung von Teilen der Praxis notwendig werden. Bei Berufsausübungsgemeinschaften sollte vereinbart werden, dass der ausscheidende Partner aus dem Mietvertrag entlassen werden kann und das Mietverhältnis mit dem neuen Partner fortgesetzt wird. |
| Beendigung der Tätigkeit | Für eine mögliche Beendigung der Praxistätigkeit sollte eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass Dritte in den Mietvertrag einsteigen können. Das ist gerade in den Fällen einer Praxisveräußerung wichtig, da ansonsten die Praxis für den Erwerber uninteressant ist. Wird eine solche Regelung vom Vermieter nicht akzeptiert, sollte zumindest die Einspruchsmöglichkeit des Vermieters begrenzt werden. Auch die Möglichkeit eines Sonderkündigungsrechts für den Fall, dass der Arzt seinen Beruf nicht mehr ausüben kann, sollte mit aufgenommen werden. |
| Ein- und Umbauten | Es sollte dem Arzt möglich sein, eventuelle Ein- und Umbauten vorzunehmen, die der Praxis dienlich sind. Selbstverständlich sind diese trotz einer empfohlenen Vereinbarung mit dem Vermieter abzusprechen. Damit wird verhindert, dass der Arzt bei einem möglichen Auszug alles wieder in den alten Zustand zurückversetzen muss, was mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Oft wird die Praxis ohnehin wieder von einem Arzt angemietet werden. Eventuell kann sogar für ein Übernahmerecht des Vermieters an den baulichen Veränderungen eine angemessene Entschädigung vereinbart werden. |
| Instandhaltung und Schönheitsreparaturen | Gemäß § 535 I BGB ist die Mietsache dem Mieter vom Vermieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und dieser muss während der Mietzeit diesen aufrechterhalten. Üblich ist, dass kleinere Reparaturkosten vom Mieter zu übernehmen sind. Damit diese Kostenübernahmepflicht begrenzt ist, sollte eine jeweilige Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden. Wegen der Durchführung der Schlussrenovierung, also bei Auszug, hat sich die Rechtsprechung dahin- gehend geändert, dass aufgrund des Summierungseffektes der laufenden Schönheitsrenovierungen der Mieter unangemessen benachteiligt ist, wenn er auch noch eine Schlussrenovierung vornehmen müsste. Eine Klausel wonach die Räume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben sind genügt aber (BGH, Urteil vom 12.3.2014 - XII ZR 108/13). Entsprechend den Pflichten des Mieters sollte auch eine Verpflichtung des Vermieters bestehen, dass dieser die Außenfassade in Ordnung hält und dass es dem Arzt erlaubt ist, ein Praxisschild anzubringen. |
| Konkurrenzschutzklausel | Eine Konkurrenzschutzklausel ist sehr empfehlenswert. Sie sollte so formuliert sein, dass bei Nichteinhaltung eine Vertragsstrafe fällig werden kann. Es sollte dem Vermieter einerseits nicht gestattet sein, im selben Haus Ärzte mit gleicher Fachrichtung aufzunehmen. Andererseits kann nach einem Auszug dem Vermieter untersagt werden, für eine gewisse Zeit Ärzten der gleichen Fachrichtung die Räume zu vermieten, außer es handelt sich um einen Wunschkandidaten des Arztes bei einer Praxisveräußerung. Hier ist gerade Voraussetzung, dass dieser Nachfolger in den Mietvertrag einsteigen kann (siehe oben). |
| Veräußerung des Mietobjekts | Der Verkauf des Mietobjekts hat auf den Mietvertrag keine Auswirkung (§ 566 BGB). Verkauf bricht nicht Miete! |
Quelle: E-MARKTWISSEN
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